发布会现场。
9月30日上午，宁波市政府新闻办举行《宁波市城市更新条例》实施工作新闻发布会，邀请市住建局、市自然资源和规划局相关负责人作发布并答记者问。
现场发布
《宁波市城市更新条例》将于2026年10月1日起正式施行。这部条例，可以看作是宁波老城、老小区、老厂房的“更新指南”，它把城市更新从具体的项目实践，提升到了法治保障的层面。目的是让老城区更有生活气息，让老房子焕发新的生机，让老百姓真正成为城市更新的受益者和参与者。
立法背景
实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、建设现代化人民城市的重要抓手。国家先后出台了《关于持续推进城市更新行动的意见》《城市更新“十五五”规划》等文件，明确了新时期城市更新工作的总体部署，要求加快健全城市更新法规制度。
随着宁波城市发展从增量扩张进入存量提质增效的新阶段，城市更新实践中也出现了一些新问题、新矛盾，需要通过地方立法来系统解决。
这次立法，充分吸收了我市作为城市更新、城市体检国家“双试点”的实践经验，统筹考虑了多方面更新需求，确立了“全域统筹、民生优先、产业赋能、文脉传承、安全韧性”的立法定位。立法过程中，我们广泛征集社会各界意见，严格履行合法性审查、公平竞争审查等法定程序，于2026年3月23日经市人大常委会审议通过，并报请省人大常委会批准。
主要内容
《条例》共七章五十五条，分别是总则、规划与计划、项目实施、低效产业用地更新、历史文化保护与传承、保障与监督、附则。
《条例》以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，确立了“政府引导、市场运作、多元参与、共建共享”的可持续更新模式，构建了“城市体检—专项规划—片区策划—项目实施—长效运营”的全链条工作体系。重点包括四个方面：
建立体检前置的规划体系
建立了“综合—片区—专项”多层次的城市体检制度，把体检结果作为更新规划、片区策划、年度计划的法定前置依据。构建了“城市更新专项规划+片区策划+项目库”三级实施体系，明确专项规划纳入国土空间规划“一张图”统一管理，实行项目库常态化申报、动态调整、分类管理。
规范六大更新类型
明确了城镇开发边界内居住类、产业类、设施类、保护传承类、公共空间类、区域综合类六大类型的更新要求。具体来说，居住类重点完善便民服务配套，支持危旧房自主更新；产业类聚焦老旧街区、厂区转型提质；设施类加强管网、防灾、新能源等基础设施升级；保护传承类坚持微改造，严控大拆大建；公共空间类优化滨水、绿地、桥下空间利用；区域综合类实施连片统筹开发。同时，对智慧化改造、低空设施、地下空间分层开发等作出规定，打造现代化新型城市空间。
健全公众参与机制
搭建城市更新全周期的群众意见表达渠道，在规划编制、片区策划、实施方案等关键环节，充分保障群众的知情权、参与权和监督权。设立市级城市更新专家委员会，提供专业技术咨询。涉及多产权主体的更新项目，须经物业权利人协商、依法表决确定实施主体；项目实施方案现场公示不少于10天，利害关系人可以提出意见。老旧小区、城中村改造同步协商确定后期长效物业管理机制，切实保障居民合法权益。
完善审批、土地、资金保障
在审批上，实行更新项目规划许可豁免、规划与施工许可合并办理、多部门联合审查等改革举措，简化审批流程。在土地上，明确电梯、无障碍改造等公共配套建筑面积不计容积率，既有建筑改造无法达到现行标准的，可以在不低于现状条件下进行适应性优化，符合条件的自主更新项目给予容积率奖励。在资金上，构建财政补助、专项债券、金融服务、社会资本多元投融资体系，落实税费减免政策。在监督上，厘清住建、资规、发改、经信、财政、审计等部门监督职责，压实各方工作责任。
特色亮点
立足宁波制造业发达、历史底蕴深厚等核心城市特质，《条例》在通用制度基础上形成了四大特色亮点：
一、设立低效产业用地和历史文化保护两大专章
专门设立第四章“低效产业用地更新”和第五章“历史文化保护与传承”，针对性破解产业转型和老城保护两大核心难题，实现产业提质与文脉传承双向并举。产业专章，立足宁波老旧厂区、低效工业园盘活的现实痛点，固化了工业上楼、用地混合业态兼容、产业用地分割转让、改扩建免补缴土地价款等突破性政策，为鄞州中河—钟公庙、镇海蛟川等片区转型实践提供了法治基础。历史文化保护专章，严格落实国家防止大拆大建、留住原住民的要求，明确了更新前置文化资源普查评估、超过50年建筑改造论证、整体保护街巷肌理、禁止强制腾空原住民、鼓励居民入股参与运营等制度，为海曙罗城、江北老外滩—德记巷等片区的更新实践提供了立法支撑。
二、破解既有建筑改造三大现实痛点
针对老小区、老厂房、老街区“改不动、改不起、通不过审批”的实际困难，《条例》第四十三、四十四、四十五条形成了一揽子解决方案。其中，第四十三条通过不计容积率保障居民基本生活和民生安全，第四十四条支持功能转换盘活存量空间，第四十五条允许在保障安全前提下进行适应性优化改造。三条措施相互配合，系统回应了群众和企业的普遍关切。
三、固化城市体检先行的闭环更新机制
以立法形式确立了“城市体检—专项规划—片区策划—项目实施”全流程闭环体系，落实“无体检不更新”的工作要求，改变了以往碎片化、零散化的改造方式。通过更新项目库动态管控、重大隐患项目优先落地，严格落实国家“留改拆、以保留提升为主”的要求。
四、创设物业权利人自主更新制度
打破了传统政府统征统改的单一更新路径，支持产权人、村集体、市场主体自主开展危旧房加固、原拆原建、既有建筑修缮改造，激发产权主体和市场力量的内生更新动力。
下一步，市住建局将加强《条例》宣传解读，推动各部门协同落实配套制度，持续提升城市功能品质，不断增强群众的获得感、幸福感、安全感。
答记者问
人民日报中国经济周刊记者：《宁波市城市更新条例》明天起就将正式施行，请问接下来宁波市还将推出哪些保障条例落地的具体举措？
吴耀明：围绕《宁波市城市更新条例》的落地实施，下一步我们将以此为契机，推动城市建设从外延扩张转向内涵提升。重点抓好三方面工作：
做实样板片区
今年宁波入选中央财政支持实施城市更新行动城市，我们将重点推进海曙罗城、江北庄桥老街、镇海老城等九大样板片区提质升级，抓好基础设施完善、人居环境提升、完整社区建设等民生工程，三年内计划实施113个重点更新项目，预计惠及片区50余万居民。更重要的是，通过试点先行、样板引路，形成一套可复制、可推广的更新模式。同时，支持其他片区因地制宜开展更新提升，做到成熟一片、推进一片，逐步扩大覆盖面，让更多群众享受到城市更新的红利。
完善配套政策
条例落地不能只靠一部法规，还需要一批配套细则来支撑。目前，《宁波市城镇低效用地认定办法》《宁波市建设工程规划许可豁免管理办法》已经发布施行；《宁波市既有建筑功能转换管理办法》《宁波市城镇老旧住房自主更新指导意见》也在征求各方意见，很快就会出台。这些配套政策到位后，用地混合、功能转换、容积率激励等关键环节就有了明确的政策依据和操作路径，老百姓想改改不了、企业能改难落地的难题也有了解决办法。
畅通群众参与
城市更新不只是政府的事，更需要全社会共同参与。我们将进一步拓宽参与渠道，从片区策划、方案编制，到项目实施、长效运营，各个环节都主动邀请居民、企业、专家、社会组织等各方力量一起商量、一起出力。同时，切实保障居民的知情权、参与权和监督权，精准回应适老适幼、居住环境、业态提升等多元诉求。通过政府引导、市场运作、群众参与，让大家在共建中共享城市更新的成果，真正实现“城市是我家，更新靠大家”。
法治日报记者：电梯、养老托育用房、充电桩等老旧小区配套设施建设过去常受到容积率约束，请问《条例》在容积率管控方面出台了哪些惠民政策？可以为居民带来哪些好处？
范达：容积率简单来讲，它就是一块地上能建多少建筑面积的管控指标。过去老旧小区改造最常碰到的难题就是想加配套，指标却不够用了。这次《条例》专门设置了容积率核定的优化政策，就是冲着这个现实痛点去的。
《条例》明确，符合两类情形的新增建筑面积可以依规不计入容积率：
● 城市更新中按规划配建、为补齐老百姓生活短板的市政、公共服务、公共安全配套设施。这部分新增面积不受容积率指标制约。
● 出于安全、无障碍、环保需要增设的必要附属设施，比如电梯、楼梯、公共走廊、无障碍设施、外墙保温、景观休息设施等，这类新增面积同样不计入容积率核算。
通俗来讲：大家最关心的老旧小区加装电梯、新增养老托育用房、配建充电桩等设施，符合条件的情况下，这部分建筑面积不占用小区原有容积率额度，不用压缩住宅本身的建设空间。过去卡在“指标”上的改造项目，现在有了明确的政策通道，让项目落地实施更加顺畅。
这项制度可以说是对传统规划指标的一次突破，坚持的是“公益优先、安全兜底、便民豁免”的原则，既不改变地块原有的开发强度和规划定位，又实打实解决了老旧建筑加装设施、公共配套补短板的难题，让生活在老旧小区的群众切实享受到便利。
浙江日报记者：这次《宁波市城市更新条例》专门增设历史文化保护与传承专章，请问宁波市接下来将如何落实好这些规定？
刘鸿雁：历史城区、历史文化街区，承载着一座城市的记忆，延续着文脉乡愁。今年恰逢宁波获评国家历史文化名城40周年，在这个重要节点实施《宁波市城市更新条例》，专门设置“历史文化保护与传承”专章，有着特别的意义。
2024年修订《宁波市历史文化名城名镇名村保护条例》时，我们就明确，城市更新过程中必须做好历史文化保护。本次条例新增的专章，既是对“三名条例”相关要求的细化深化，也是贯彻国家关于城市更新中历史文化保护传承的部署要求。下一步，我们重点抓好三方面工作：
全面普查摸清家底
目前历史文化资源普查工作正在推进，我们将搭建全市统一的历史文化名城保护信息平台，把历史城区、历史街区、历史建筑等资源信息和保护要求向社会公开。一方面给参与城市更新的各方主体提供依据，另一方面也欢迎广大市民通过平台，监督更新项目里的历史文化保护工作。
前置评估守住风貌
把保护关口前移，在城市更新片区策划阶段，查清片区内历史文化资源分布，明确保护范围、预保护措施；在项目实施方案编制时，对老街区、老厂区的街巷肌理、历史风貌，以及相关建构筑物的保护、更新方式开展评估论证。我们正在修订《宁波市城市更新片区（街区）体检和策划编制技术指引》，建立更新实施方案多部门联审机制，实现保护要求前置管控。
强化参与做实保障
《条例》明确，在历史文化街区等城市更新过程中，控制大规模搬迁，防止过度开发。在保留建筑原有外观风貌、典型构件的前提下，支持依法改造房屋，改善居民的生活居住条件。同时，我们还将积极探索路径，鼓励居民以房屋、资金入股等方式，参与历史建筑保护和活化利用，真正发挥原住居民的主体作用，让大家真正成为保护的参与者和受益者。
凤凰网记者：宁波有不少老旧厂房、老商业楼宇闲置低效，一些产权人想改造盘活，请问《条例》对于既有建筑功能转换有哪些规定？老旧厂房改造后，可以用来开发商品房吗？
范达：一个总的原则：能改的，我们创造条件支持改；不能碰的，我们划清红线坚决管住。下面，我分几层意思来回答。
宁波制造业基础雄厚，老旧厂区、老旧商业楼宇是我们这座城市的宝贵存量资源。《条例》第四十四条专门就既有建筑功能转换作出制度设计，核心导向很明确：在安全前提下把存量盘活，同时牢牢守住政策底线。
先说支持的一面。在满足消防、房屋结构安全这些硬性条件的前提下，支持老旧厂房、传统商业设施开展建筑功能转换，实现建筑的混合复合利用。物业权利人可以按照改造后的主导功能，依法申请变更土地用途，转型做科创办公、文化旅游、配套服务业等业态，把闲置空间用起来，助力产业提质增效。
再说红线，对于大家最关心的“能不能搞房地产开发”问题，《条例》明确规定，不得变更为经营性房地产用地。也就是说，老旧厂房改造不允许借城市更新的名义变相开发商品住宅、经营性房地产项目，坚决杜绝打着更新旗号搞房地产开发。这条底线是刚性的，没有例外。
另外还有几项实打实的，对降低改造成本的支持。低效产业用地更新，支持同一地块实现工业、科研、办公、服务业功能混合兼容；在不改变土地用途的前提下，利用自有土地提高容积率，开发地下空间建设仓储、停车及其他配套设施，符合条件的还可以不增收土地价款，直接降低产权人的改造成本。
后续我市将出台既有建筑功能转换管理办法，把申请条件、办理流程、正负面清单全部明确下来，方便企业和产权人按规则办事、按清单操作。
宁波日报记者：刚才发布人提到要建设九大城市更新样板片区。请问在样板片区推进中，怎样把《条例》的制度优势落到民生实处，让片区居民看得见、感受得到城市更新带来的变化？
刘鸿雁：今年5月，我市入选了第三批中央财政支持实施城市更新行动城市。我们统筹谋划了海曙罗城、江北庄桥老街、镇海老城、鄞州中河—钟公庙等九大样板片区，这既是用好中央资金的重要载体，也是《宁波市城市更新条例》落地的先行“试验田”。在样板片区更新中，我们将从三个方面发力，努力让群众切实感受到变化。
强化设施配套，改善居住条件
重点改造给排水管网、电力通信管线，完善停车、照明等基础配套。举个例子，江北庄桥老街片区，我们统筹推进地上地下一体化改造，实施综合管线提升、排水管网提标改造、公共空间提质等工程，补齐各类市政配套短板，整体提升片区居住环境品质，充分遵循城市更新应当坚持统筹发展与安全原则。
建设未来社区，补齐“一老一小”服务
通过改造提升现有场地、盘活闲置空间，增设老年食堂、老年活动场所，配套儿童游乐、托育服务点位。比如镇海老城片区，紧盯群众关切的养老需求，开展招宝山“银龄街区”建设、老粮站地块改造等工程，增加户外健身场地和公共活动空间，补齐老城各类便民设施并同步做好适老化改造。更重要的是，健全未来社区运营机制，让老年居民生活更便利、更安心，充分体现民生优先、共建共享的更新原则。
盘活存量资源，拓展惠民空间
通过老旧厂房转型、闲置房屋再利用、低效空间整合，吸引社会资本参与投资、建设和运营。像鄞州中河—钟公庙片区，推进万汇老旧厂房转型，打造集运动、休闲、餐饮于一体的生活服务中心，把存量空间转化为服务周边群众的惠民新场景，形成“政府引导、市场运作、多元参与”的可持续更新模式。
总的来说，我们会始终把居民的获得感作为样板片区更新的出发点和落脚点，把《条例》的制度红利转化为群众看得见、摸得着的改善成果，并不断总结经验、创新机制，在全市范围交流推广，真正做到更新为民、更新惠民。
来源：宁波发布
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