杭州楼市出现三现象
浙江
浙江 > 资讯 > 正文

杭州楼市出现三现象

楼市正在起变化。

9月下旬以来,旨在推动房地产市场止跌回稳的政策不断加码。10月12日,财政部在新闻发布会上表示,将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具扶持楼市,给市场注入了不少信心。

地方层面,北京、上海、杭州、成都等一二线城市也相继发布相关调整政策。10月9日,杭州出台楼市新政,推出落实国家住房信贷政策、优化住房公积金贷款政策、取消新出让用地限价措施等五条措施。

一边是政策暖风频吹,一边是市场人心思涨,眼下的杭州楼市到底如何?透过新出炉的9月楼市数据,结合最新的楼市新政,涌金君梳理了当下杭州楼市的三个现象。

现象一:9月,杭州5宗宅地得主均为在杭的市场化房企,民企回归势头凸显。

这几日,浙报传媒地产研究院发布了9月杭州楼市报告,对于这一情况,研究院负责人丁建刚的解释简单直接:“民企对地产市场的信心正在逐渐修复。”

事实上,民企回归早有端倪。7月至8月,民企和混合制企业就是杭州拿地的企业主力。9月,民企包揽第二批两宗宅地,其中,超过一年杭州未有拿地的英冠、天阳等回归补仓,势头凸显。

“民企,尤其是杭州本地民企,一直是楼市拿地的重要力量。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长金细簪认为,今年以来,杭州楼市政策持续动态调整,逐步放开限价、限售、限购,市场反馈较为明显,民营房企的心理预期也在增强。

国家层面看,财政部前不久在新闻发布会上表示,将允许专项债券用于回收闲置土地盘活,对于那些已经成交但无力开发的房企来说,无疑是一个回笼资金,减轻流动性压力的好机会。此外,专项债还用于收购存量房,也有利于优化房地产供求关系,减轻房企压力。

“从中央到地方,这一轮的利好政策,实际意义大于情绪意义,且持续时间较长。”金细簪预计,接下来,杭州各区可能会相继推出一波利好举措,种种政策下,民企在10月份拿地动力会更足。

图片

图源:视觉中国

现象二:二手房市场在8月终结了此前“连续五个月成交8000套以上”的行情,9月成交量进一步下滑,仅6000套出头。

我们先来分析8月以前,杭州二手房市场为何火热。

“主要还是政策原因。”杭州一房产中介负责人告诉涌金君,3月至5月,中央和地方楼市新政密集出台,使得杭州二手房市场迎来了一个比较明确的反弹。

比如在4月30日,中央政治局会议时隔9年重提去库存;杭州也在3月份和5月份发布新政,逐步放开限购。

由于一些不利因素的影响,市场的回暖并没有能持续,加之8月到9月末没有新政出台,二手房市场暂时冷却了下来。

金细簪从市场角度分析,前期杭州二手市场成交火爆,大多是以价换量引来的刚性需求。经过5个月的发展,成交量出现阶段性下滑也是情理之中。未来,随着新一批商品房入市,需求可能回升。

图源:视觉中国

值得一提的是,财政部近期关于优化税收政策的表态,被认为对二手房市场带来利好。

比如,正在研究取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税。若政策落地,那些购买144平米以上的杭州购房者会减轻不少压力。

当前,改善型住房需求正是杭州楼市止跌回稳中的重要动力源,随着其入市门槛和成本不断降低,税收新策可能带来意想不到的好效果。

另外,财政部提到,会进一步研究调整优化相关税收政策,这也给市场带来不少想象空间。

丁建刚向涌金君举例说,目前不动产登记未满2年的二手住宅,在交易时增值税及附加为5.3%。如果能推出新政,规定在一定时间内减免,则会吸引更多的购房者抓住窗口期进入二手房市场,进而带动行情。

现象三:9月份,杭州市区新建商品房成交套数3992套,环比增长27.2%,但同比降幅较大。

在杭州楼市,9月同比下降已不是新闻。自2022年起,9月杭州市区新建商品房成交套数已连续下跌三年。

丁建刚给出了他的理解:“受限价政策影响,过去几年,我们在分析成交量和价格时要清楚,这些数据并不能真实反映市场行情,背后会有很大的偶然性。”

他进一步解释说,在限价政策下,如果一个月里推出的热门楼盘居多,会有套利空间,那市场就会火热起来;相反,若推出的都是郊区楼盘,可能出现反倒挂情况,市场就会冷清很多。

10月9日,杭州出台优化楼市五条政策,其中的“取消新出让用地限价措施”最引人关注,这也意味着,今后杭州楼市回归到正常的市场逻辑。为了在市场占领先机,各区和各板块有可能纷纷拿出“压箱底的宝地”。

“市场的基本原则就是‘质价相符’,在好的地段做好的产品,推向市场也应获得适当的溢价,这是比较正向的市场逻辑。”滨江控股执行总裁朱立东此前在接受媒体采访时表示,在之前的限价环境中,房企拼的不是创造溢价的能力,而是如何缩减成本。但成本往往是刚性的,这也导致较难做出优质项目。限价放开,开发商可以遵循正常的市场逻辑,打造出与地段以及其他硬件条件相符合的、品质好的房子,这也与中央提倡的“好房子”理念相符合。

来源:潮新闻 记者 吉文磊