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北仑楼市走软,宁波楼市的调整要来了吗?


来源:凤凰网浙江综合

房地产是周期之母,这个谁都知道,但周期什么时候来,这个谁都不知道。有关北仑楼市,这两天话题多了起来,起因是北仑两个高端楼盘销售不佳,一个新开、一个加推,两个楼盘网签都不到20套,可以说惨淡。以致于许多

房地产是周期之母,这个谁都知道,但周期什么时候来,这个谁都不知道。

有关北仑楼市,这两天话题多了起来,起因是北仑两个高端楼盘销售不佳,一个新开、一个加推,两个楼盘网签都不到20套,可以说惨淡。以致于许多人开始怀疑北仑楼市是不是见顶了。

过去十几年,北仑在大宁波楼市中一直是相对低调的,原因是房价不高。十五年前,北仑的房价不如镇海(老城);十年前,北仑受调控影响曾经率先跳水;谁曾想到,十年之后的今天,北仑会成为宁波房价最炙手可热的板块之一。

就均价来说,北仑的楼盘已经和宁波主城区接近,甚至超过了离市区更近的镇海。

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事实上,北仑的购买力一直令人瞩目,虽然在相当长一段时间内房价不高,但成交量却一直很高。老司机曾长期接触北仑楼市,对当地人的购买力印象深刻。

如今,这种购买力不仅推高了北仑的房价,甚至外溢到东部新城和高新区,有人曾开玩笑说,东部新城的豪宅卖得这么好,都是因为被北仑人包了。

明湖板块是不是有很多北仑的客户?

老司机一直没有写北仑,因为近几年很少去,更别提踩盘了。对北仑楼市为何这么火,以及是什么样的人在购买,老司机其实并不了解。

当然,如果有北仑的盆友请我吃饭,我还是很乐意去看看的。

我大概了解的是,在上一轮调整之后,北仑的供应量大幅降低,过去两三年,北仑主城区的楼盘寥寥无几,这与过去十几年持续大规模开发形成了明显反差。

在大牛市背景下,供应量过少可能是推高房价的主要原因。

不过今年开始楼盘逐渐多了起来,他们说接下来会更多。

我们可以简单的把北仑的楼市分成三块。

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第一块是北仑主城区,这是目前房价最高的区域。十年前老司机去北仑,最大的感受是北仑美女少,不奇怪,当时北仑街上的人都少,何况美女呢,他们说美女都在车里。

现在不一样了,经过持续的建设,北仑主城区已经基本成熟,该有的都有了,不该有的也有了。地铁通了之后,北仑已经成了宁波城市的一部分,虽然地铁平时没多少人。

成熟之后大家突然发现一个问题,北仑可供开发的土地不多了,西边是工业区,北面是港区,南面是山体,只有往东,霞浦、柴桥方向还有比较大的腹地,但东边有台塑,有大榭化工基地,继续往东扩张的难度不小。

新城缺地,带来的是价格飙升。去年以来北仑新推出的土地,也都是零碎的地块。北仑已经没有连片的板块概念了。

整理零碎地块+局部拆迁,恐怕是今后一个时期北仑主城供地的主要模式。

供应不足,缺地的担忧,以及北仑旺盛的购买力,最终促成了北仑房价的飙涨。2016年以来,北仑房价的绝对涨幅可能排在市六区首位,其中有一段是补涨,另外一段可能是炒作的溢价。

四五月份的时候曾有人问我,北仑可以投资吗?我说感觉有些涨过头了,同样25000元的房价,为什么不买宁波而要买北仑?

前两天在电台也聊到这个话题,北仑26000--28000元以上的房子卖得比较慢,我认为这不奇怪,这个价格相当于宁波主城35000元的价格,至少也相当于33000元。

宁波主城区33000元以上的楼盘卖得也很慢,除了东部新城。因为买东部新城的很多是北仑人。

这好像是个悖论。

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正是因为主城区缺地,北仑发展出第一个外溢板块——春晓。春晓建设启动已经十年,建成规模和在建规模都非常大,曾经也吸引了一部分的宁波投资者。

春晓的优势是滩涂土地非常便宜,夏天风景宜人,万人沙滩,帆船小镇,赛车场等明星项目逐步建成。

但优势同时也是劣势,土地便宜意味着房价很难上涨,房价涨幅缓慢则导致投资客难以持续流入。

吸引投资客的主要是赚钱效应。

在2010年导入第一波投资客后,春晓沉寂了最少五年。新一轮行情也没能彻底扭转这一趋势。现如今,对宁波投资客来说,春晓的关注度可能不如奉化的一些乡镇。

上半年海湾金茂悦曾经创造过一波销售奇迹,但老司机仔细翻看过春晓几个楼盘的销售情况,在金茂之前,星海彼岸的销售情况已经不尽如人意。这说明金茂悦的热销并不是整个板块的普遍现象,而更大可能是市场热潮下的短期现象。

果然,海湾金茂悦前两天加推,销售情况重归板块平均水平。

春晓的挑战是定位不清晰。如果是北仑城区的一部分,则连接主城区的交通需要大力加强;如果是独立的城区,则需要一个可依靠的强有力的大概念。目前春晓和梅山作为一个板块,而梅山的开发进度又缺乏亮点,春晓短期内价值仍然难以提升。

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北仑的第三个板块是大名鼎鼎的小港。小港在北仑的地位特殊,很重要一点是宁波人买过去的不少,并不都是为了投资,很多人其实是为了自住。

小港受惠于宁波城市东扩,以及东部新城巨高的房价。房价的落差让小港在一部分宁波人眼里成为了选择,特别是在想要在东部置业的刚需人群。

东外环的房子要卖40000元了,八公里之外的小港才17000,开车不过十多分钟的距离。

如何看待小港楼市的火爆,这个话题充满了争议,老司机一如既往的骑墙。从好的方面说,小港与主城区的距离在拉近,小港的地段认知在改善,另外小港的污染在减少;从坏的方面说,小港在可见的时间内仍然是个郊区板块,学校医院等高标准配套资源严重不足,过度投资仍将面临接盘缺人的压力。

如果以宁波内环为起点,往外拓展八公里,我们就能发现,小港的房价在这个半径上,是绝无仅有的。

北仑楼市是否实质性走软?拐点或许要经历两到三个月才能确认。就目前来看,北仑主城区涨幅过大,价格压力已经显现;春晓仍处在大规模开发过程中,需要新题材来吸引投资客;小港热度未减,但上涨空间已不乐观。整个北仑楼市的确有可能率先放慢脚步,等待政策的进一步明确,或者宁波房价进一步上行。

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文章精彩,评论也锦上添花。两条相关留言获得高赞排到评论第二、第三。

对于粉丝讨论的北仑城市中心,事实上出现了两种观点。一种是一般意义上认为的城市中心,就是行政中心而已。但市场认同不一样,从讨论中可以感觉到,粉丝更倾向于选择适合购物、休闲、娱乐的市场中心作为城市中心。当然,所谓的工业污染,也是北仑购房者的一个大坎儿。对上述两个观点,老司机同学都给予了旗帜鲜明的驳斥!

旗帜有多鲜明?!除了对美女的热爱,老司机很少说话这么直接露骨!

相比于北仑的房子,北仑人更喜欢去东部新城买房。原因如下:

一位在北仑呆了十年的外乡人分析,北仑的工业提供了就业,但是买房的时候更多人倾向选择东部新城。

来源:房产老司机

[责任编辑:王秀秀]

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