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萧山市北、崇贤地价均下滑!杭州楼市将迎来周期性调整?


来源:浙江24小时

如果说,本轮楼市调控的目的在于“遏制预期”,坚持“房住不炒”,让房子回归居住属性而不是金融属性,那么自从下半年的杭州土地市场开闸以来,种种迹象都在说明,

如果说,本轮楼市调控的目的在于“遏制预期”,坚持“房住不炒”,让房子回归居住属性而不是金融属性,那么自从下半年的杭州土地市场开闸以来,种种迹象都在说明,调控已初见成效。

首先,出现过杭州第一个“万人摇号”楼盘的良渚,因为起价高等多方面原因导致无人报名参拍,已在前天终止了土地交易(戳此查看)。

今天,余杭、萧山五个板块多宗宅地出让,结果除了火车南站地价明升暗降,其他板块都明显出现不同程度的地价跌幅。

这或许是个趋势,严格的新房限价背景下,房企不顾一切推高地价的时代或许已渐行渐远。而随着地价不再兴起波澜,房价也将越来越可控。

萧山区成交详情

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余杭区成交详情

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新希望23079元/㎡补仓市北

与同板块最高地价比,跌幅达25%

紧邻钱江世纪城的市北板块,近年来都是兵家必争之地。不过,热度从6月后已经降温,6月15日的市北西单元宅地,便由滨江未封顶拿下,楼面价24390元/㎡。

此次出让的市北东单元宅地,出让面积24153㎡,容积率2.5,建筑面积60383㎡,楼面起价17200元/㎡,上限楼面价25729元/㎡,限高24-80米。

即便靠近地铁,区位优质,仍然挡不住这轮看“冷”的趋势,最终由新希望补仓,成交楼面价23079元/㎡,溢价34%。

相比上个月的滨江项目,再一次微跌约5.4%。再相比板块内的最高楼面价相比,跌幅达25%。

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市北东地块区位图(图源:浙报传媒地产研究院)

值得注意的是,萧山市北板块可以说库存庞大。据钱报记者统计,除了在售的多个项目,待售项目加上此次出让地块已多达10个,隐性库存超过百万平方米。

而这些2017年以来出让的宅地,目前仅一宗地块入市,即滨江·江南名府,其他在售新房均为2016年及以前的宅地,而未来多盘入市,竞争局面或不必避免。

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市北板块近两年出让的待售项目

实际地价=成交地价/(1-自持比例*0.6)

目前,周边新房价格约在3.2万元/㎡-4.5万元/㎡,和周边二手房的差价并不大,透明售房网显示,东方一品的近月签约均价3.5万元/㎡。

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2

奥克斯摘得火车南站纯宅地

18400元/㎡,地价明升暗降

火车南站板块是第二次出让涉宅地块,今年1月29日,该板块已出让过一宗商住地块,因为商业比例占35%,由外来房企重庆华宇以楼面价17830元/㎡成交。

此次推出的南站地块为纯宅地,靠近在建地铁5号线新城路站,出让面积25121㎡,容积率2.5,建筑面积62803㎡,楼面起价13400元/㎡,上限楼面价20087元/㎡。

约两个半小时的争夺后,由奥克斯以18400元/㎡竞得,溢价率37%。表面上看,此次地价高了一大截,不过需要注意的是,重庆华宇的35%商业部分并不能忽视,业内人士表示,重庆华宇的实际地价超过2万元/㎡。

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萧山南站地块区位图(图源:浙报传媒地产研究院)

虽然地价明升暗降,但仍不可否认,火车南站板块热度不小。毕竟区位上紧邻萧山主城区,能承接奥体与滨江板块的外溢。

该板块最大的优势在于交通便利,借助火车南站升级,区域将集高铁、普铁、地铁、公交、长途客车为一体,成为综合交通新枢纽。

目前,地块周边新房价格约2.5-3万元/㎡左右。

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超山地价如坐过山车

发稿前,地价仍未超9000元/㎡

超山板块的地价在今年仿佛坐了一次过山车。今年3月,地价首次攀上1.1万元/㎡,然而到了5月,最低的一宗成交楼面价仅9104元/㎡。

此次出让的地块位置在更北面,但紧邻市民公园,出让面积30674㎡,容积率2.1,建筑面积64415㎡,楼面起价8500元/㎡,上限楼面价12738元/㎡。限高60米。

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超山地块区位图(图源:浙报传媒地产研究院)

竞价过程缓慢,截至发稿前,地价仍未超过9000元/㎡,结果稍后见评论区。

超山板块作为刚需板块,地价的回归不仅对刚需是个好消息,对于本土房企也是幸事。随着土地市场逐渐降温,房企出手越来越谨慎,因此从前市场火热时,根本没有机会出手的本土房企,相继重新回归舞台,例如此前的赞成。

目前,地块所在区域新房库存告急多时,几乎没有新房,而二手房均价个别已超过2万元/㎡。

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上海恒文首入崇贤

12208元/㎡,折算跌幅11%

此次崇贤地块的出让面积36576㎡,容积率2.3,建筑面积84125㎡,起拍楼面价8666元/㎡,上限楼面价12993元/㎡,限高40-60米。

根据出让要求,地块须配建4206㎡的公租房,约占地上住宅建筑面积5%。

在1个多小时的竞拍后,由上海恒文首入拿地,成交楼面价12208元/㎡,溢价41%。

据记者折算,公租房建安成本若按2500元/㎡,实际地价约12982元/㎡。(实际地价=(公租房面积*建安成本+成交总价)/建筑面积*(1-公租房比例))

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崇贤向阳地块区位图(图源:浙报传媒地产研究院)

去年,崇贤板块先后成交了5宗涉宅地块,无一例外以上限价格12999元/㎡成交。其中,实际地价最高的为路劲项目,还包含18%的自持比例,若将自持部分以六折折算,那么实际地价则约14573元/㎡。

而此次成交的地价,相比路劲项目,折算微跌约11%。

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崇贤近两年出让的待售项目

目前,地块周边新房主要为西房拱宸外滩、祥生群贤府、荣安翡翠半岛3个,但均为2016年出让地块项目,在售均价约1.7-1.9万元/㎡,而二手房价格则已超过2万元/㎡。

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[责任编辑:宣杰]

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